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Vous êtes propriétaire d’un terrain constructible et envisagez de le vendre à un promoteur?
Quelle possibilité de bâtir sur mon terrain? Comment définir sa valeur? Comment se déroule la vente?
Urba Select vous éclaire.
Lorsque vous vendez votre terrain à un promoteur immobilier, celui-ci ne valorise pas l’existant mais les droits à bâtir octroyés sur votre parcelle. Cette logique permet d’envisager une vente à un prix supérieur à celui de la vente à un particulier.
En effet, le promoteur va chercher à transformer votre bien par le biais d’un projet de construction (immeuble collectif, terrains à bâtir, lotissement de maisons…) afin d’en exploiter tout le potentiel immobilier dans le respect des règles d’urbanisme imposées par la collectivité.
Par défaut, le promoteur immobilier cherchera à optimiser chaque programme en exploitant au maximum ce potentiel, afin de proposer la meilleure offre d’achat possible au propriétaire.
L’Etat a engagé depuis le Grenelle de l’Environnement en 2009 la volonté de ralentir l’artificialisation des sols et d’accélérer la densification des zones urbaines, afin de limiter l’étalement urbain.
Cette stratégie s’est traduite dans la rédaction des nouveaux plans locaux d’urbanisme, qui offrent souvent, le long des axes majeurs, autour des stations de transport publics (métro, tram, gare) des règles permissives en matière de densification.
Les fonciers, situés sur ces secteurs peuvent être occupés par des maisons individuelles. ils concentrent aujourd’hui l’intérêt des promoteurs immobiliers qui y voient un potentiel de développement majeur.
Tous les terrains ne sont donc pas équivalents et l’intérêt que portera un promoteur dépendra principalement de critères quantitatifs et qualitatifs : situation géographique, surface constructible, attractivité du territoire, dynamisme économique…
Il est donc essentiel de s’interroger, avant tout projet de vente, sur l’éligibilité de son bien immobilier à la réalisation d’un projet de promotion.
Avant d’envisager une vente à un promoteur immobilier, plusieurs éléments sont à vérifier sur le terrain afin de déterminer son potentiel sur le marché de la promotion immobilière.
En effet, la valeur de votre terrain constructible est fonction de 3 éléments principaux:
– du potentiel de construction de logements neufs de votre parcelle qui ressort de l’analyse des règles d’urbanisme;
– du prix de vente des logements neufs projetés sur votre parcelle;
– du coût de construction du projet envisagé (fonction notamment de la nature du sol, des risques naturels à prendre en compte, etc.).
L’analyse préalable de ces éléments permet de connaître le terrain d’un point de vue promoteur et d’estimer sa valeur sur le marché de la promotion ainsi que la plus-value réalisable par rapport à une vente sur le marché des particuliers.
L’acquisition d’un terrain constructible par un promoteur immobilier implique des délais de vente plus longs que via une vente classique.
De manière générale, l’accord entre le promoteur immobilier et le propriétaire se concrétise par la signature d’une Promesse Unilatérale de Vente sur une durée de 18 mois.
Le propriétaire s’engage à vendre son bien au promoteur immobilier. Le promoteur dispose de la durée de la promesse de vente pour lever les conditions suspensives (obtention du permis de construire, réalisation de l’étude de sol…) et acheter le bien.
Il est important de bien comprendre ces différentes conditions lors des négociations.
Etant donné que le la valeur du terrain est fonction du projet envisagé, il est essentiel de s’assurer que le programme immobilier neuf projeté respecte bien les règles en vigueur et qu’il reste réaliste compte tenu de l’environnement immédiat et du cadre de vie.
La recherche de cohérence de la future construction dans son environnement immédiat (quartier résidentiel ou non), une insertion et une architecture qui ont du sens, une densité réfléchie et raisonnée… sont des pistes de réflexion à garder en tête et qui permettront de faciliter l’adhésion de toutes les parties qui interviennent dans l’instruction du nouveau programme.
Ce point est fondamental afin de sécuriser la faisabilité du projet et par association, la valorisation et la revente de votre maison.
Notre équipe d’experts en urbanisme et en développement de projets de promotion se tient à votre disposition pour vous accompagner dans la revente de votre bien (parcelle constructible, maison individuelle, terrain viabilisé ou non, etc. ) auprès de professionnels de l’immobilier (promoteurs, lotisseurs…) pour une négociation sécurisée et une vente maximisée..
