Document de référence en France pour établir les règles d’utilisation du sol, le plan local d’urbanisme organise le développement urbain d’une commune ou d’une intercommunalité en différentes zones, appelées “zonages”, dont la vocation et les règles d’urbanisme applicables diffèrent.
Ces zones, sont délimitées dans le document graphique du plan local d’urbanisme et sont réparties en quatre catégories : les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles, les zones naturelles et forestières :
Les zones urbaines dites “zones U” : définies à l’article R151-20 du Code de l’urbanisme, les zones urbaines désignent les secteurs déjà urbanisés, où les équipements publics existants ou en cours de réalisation qui ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Elles sont suffisamment couvertes en voiries et réseaux (assainissement, électricité, eau). Ces zones sont réputées constructibles et concentrent l’attention des opérateurs immobiliers.
Les zones à urbaniser dites “zones AU” : définies à l’article R151-15 du Code de l’urbanisme, les zones à urbaniser désignent les secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation. Ce sont des secteurs qui ne sont donc pas encore urbanisés ou destinés à être urbanisés de nouveau. Il en existe deux types :
– les zones ouvertes à l’urbanisation dites “1 AU” : elles désignent les secteurs où une opération d’urbanisation peut être réalisée immédiatement si les réseaux à proximité sont de dimension suffisante pour desservir une construction. Si les réseaux ne sont pas dimensionnés et que les règles du plan local d’urbanisme le permettent, leur installation déclenche la possibilité d’urbaniser immédiatement. Ces zones ont vocation à être urbanisées par des initiatives privées, par des lotisseurs ou aménageurs. Ces zones sont obligatoirement couvertes par une orientation d’aménagement et de programmation (OAP) depuis la loi ALUR de 2014, qui prévoit un principe d’aménagement de la zone.
– les zones non ouvertes à l’urbanisation dites “2 AU” désignent les secteurs où l’urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du PLU.
Les zones agricoles (A) et les zones naturelles et forestières (N) : ces zones sont inconstructibles par principe. Elles peuvent permettre la construction mais de manière limitée et encadrée.