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Vous êtes propriétaire d’une maison et envisagez de la vendre à un promoteur?
Comment définir sa valeur réelle? Comment réussir à vendre à un promoteur?
Urba Select vous éclaire.
Lorsque vous vendez votre maison à un promoteur immobilier, celui-ci valorise les droits à bâtir octroyés sur votre parcelle. Ce qui permet d’envisager une vente à un prix supérieur à celui d’une vente de particulier à un particulier.
En effet, le promoteur va transformer votre bien via un projet de construction afin d’en exploiter tout le potentiel immobilier dans le respect des règles d’urbanisme.
Au sein de cet article, nous vous expliquons comment définir la valeur réelle de votre maison sur le marché de la promotion immobilière.
En effet, tous les fonciers ne sont pas équivalents et l’intérêt que portera un promoteur dépendra principalement de critères quantitatifs et qualitatifs : situation géographique, surface constructible, attractivité du territoire, dynamisme économique…
Nous mettons également à votre disposition, au sein de notre guide, l’ensemble de nos conseils pour réussir votre négociation et éviter les pièges lors de la vente de votre bien à un promoteur.
Un maison à vendre sera intéressante pour un promoteur immobilier si les règles d’urbanisme permettent d’envisager une densification.
Afin d’appréhender ce potentiel, il est nécessaire d’étudier les règles inscrites au sein des documents d’urbanisme.
L’analyse de ces documents permet de déterminer le nombre de lots (appartements, villas, terrains à bâtir) pouvant être développés sur l’emprise foncière de votre propriété.
Il s’agit d’un travail préparatoire aux études d’architectes, déterminant dans le cadre de l’estimation de la valeur réelle de votre maison sur le marché de la promotion.
Il est important de comprendre que la constructibilité impacte directement la valeur de votre bien.
Plus on peut construire de logements, plus la valorisation de votre bien sera importante.
Cependant la constructibilité définie par les règlements d’urbanisme est un maximum qu’il convient d’adapter à l’environnement du terrain afin de maximiser les chances de mener l’opération immobilière à son terme en toute sérénité.
L’intérêt d’une parcelle destinée à recevoir un programme résidentiel est pour partie fonction de sa localisation.
Les caractéristiques de la commune (Île-de-France, métropoles, communes rurales, etc), du quartier et du terrain doivent être analysées selon différents critères afin de définir au mieux la typologie du projet immobilier à créer.
On compte parmis ces critères :
– la distance aux services, commerces, écoles, transports;
– l’environnement paysager (verdure, cadre de vie);
– le tissu urbain environnant (lotissement, immeubles collectifs, résidentiel ou non…);
– la présence de dispositifs d’aide à l’acquisition d’un logement neuf (tva réduite);
– la typologie des futurs acquéreurs/locataires et leur zone de provenance;
– les programmes neufs en commercialisation à proximité.
L’analyse de ces différents éléments permet au promoteur immobilier de moduler la constructibilité maximale, définie par les règles d’urbanisme, et d’adapter les nouveaux projets immobiliers à leur environnement proche, tant en termes d’esthétique que de prix de vente des futurs logements.
Plus le Chiffre d’Affaires de l’opération envisagée par un promoteur sur une parcelle est important, plus l’offre d’achat pour acquérir la parcelle sera maximisée.
Le Chiffre d’Affaires de l’opération est directement corrélé au prix de vente des logements neufs sur votre commune.
Concrètement, plus le prix de vente des futurs logements envisagé par le promoteur sera juste, plus les chances d’aboutir du projet seront élevées.
– un prix trop haut ne permettra pas au promoteur de pré-commercialiser son programme (condition suspensive à l’acquisition) et donc d’acheter votre bien.
– un prix trop bas per mettra au promoteur d’écouler facilement son programme mais l’enveloppe qui vous sera proposée pour l’achat de votre bien ne sera pas optimisée.
Il est donc nécessaire de connaître les prix au mètre carré des logements neufs pour s’assurer que le promoteur qui souhaite acheter votre maison se base sur les bonnes hypothèses.
En effet, comprendre le marché du logement neuf permet de définir:
– la typologie des programmes immobiliers neufs à réaliser (appartements, maisons, locatif ou résidences principales);
– la cible d’acquéreurs;
– le prix de vente à appliquer.
Pour ce faire il faut analyser systématiquement:
– l’environnement immédiat de votre bien;
– les prix des différents programmes neufs en commercialisation;
– la possibilité de rendre éligibles les ventes des appartements neufs ou villas à une TVA réduite
Notre équipe d’experts en urbanisme et en développement de projets de promotion se tient à votre disposition pour vous accompagner dans votre vente immobilière auprès des promoteurs, pour une négociation sécurisée et une vente maximisée.
