Développer une opération immobilière est devenu, avec le temps, une mission complexe tant l’environnement juridique (droit de l’urbanisme, droit environnemental, droit civil, droit commercial…) se renforce et l’acte de bâtir ou d’aménager peut-être, pour une collectivité, un sujet complexe.
Le développement des programmes immobiliers neufs suit en général un parcours identique.
Lorsqu’un accord a pu être trouvé avec le propriétaire d’un terrain à bâtir, qui se traduit en général par la signature d’une promesse unilatérale de vente, le promoteur immobilier doit obtenir l’autorisation d’urbanisme correspondant au projet immobilier souhaité.
Selon le type de programme neuf envisagé, l’autorisation d’urbanisme visée varie et l’instruction, par les services compétents (le plus souvent, le service d’urbanisme de la commune) va différer.
Les trois principales autorisations d’urbanisme qui nécessitent une approche et un montage différents sont :
– la non opposition à déclaration préalable;
– le permis d’aménager;
– le permis de construire
L’obtention de l’autorisation administrative, en cohérence avec les ambitions fixées par le promoteur immobilier, représente donc la concrétisation d’un travail dont le monteur d’opérations aura la charge.
Son rôle est central et déterminant. Il prend le relais de la recherche foncière, qui aura permis de définir les axes de développement de l’opération de construction et sa faisabilité technique et financière (destination de la future construction, traduction des règles d’urbanisme par l’architecte, étude commerciale et technique).
Le montage d’opérations immobilière implique donc de confirmer l’ensemble des hypothèses émises en amont et de s’assurer de l’adhésion de la collectivité sur la typologie du programme immobilier neuf et sur sa programmation (accession à la propriété, investissement locatif via les lois de défiscalisation, accession sociale, locatif social…)
Il est donc à la fois un négociateur et technicien, ce qui implique une approche globale et des compétences multiples afin de respecter le budget prévisionnel et par association les accords convenus avec le propriétaire du terrain à bâtir.
Il convient donc d’être vigilant sur les hypothèses émises en amont par les promoteurs, de s’assurer qu’elles sont cohérentes avec le niveau d’information disponible à cette étape du projet immobilier et de s’interroger du bien fondé d’un projet en se posant les questions suivantes :
– Est-il cohérent de construire à cet endroit ?
– Est-ce que la surface constructible envisagée respecte les règles d’urbanisme ?
– Est-ce que la destination et l’usage de la future construction ont du sens et répond à un besoin ? Sera-t-il aisée d’obtenir les autorisations d’urbanisme ?
Les réponses à ces questions vont permettre d’anticiper les forces et faiblesses du projet de construction et d’appréhender les chances d’aboutir dans la réalisation du programme immobilier.