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Pourquoi préférer vendre à un promoteur immobilier? Comment estimer sa maison? Quels sont les délais?
Urba Select vous éclaire.
Le sujet de la vente d’un bien immobilier est souvent réduit à la vente de particulier à particulier.
Mais savez-vous qu’il existe d’autres manières de maximiser la vente de votre bien ?
La vente à un promoteur immobilier en fait partie. Elle permet généralement de générer plus de revenus que la vente de particulier à particulier.
Souvent méconnue ou vue comme une boîte noire, la vente à un promoteur peut se révéler prometteuse et relativement simple, si l’on est parfaitement informé et accompagné.
Le but de ce guide est de vous donner les connaissances nécessaires pour aborder ce sujet sereinement et ainsi vous permettre de vous faire votre propre avis sur la vente à un promoteur immobilier
La grande différence entre la vendre à un particulier et vendre à un promoteur immobilier est qu’un particulier achète un lieu de vie existant alors qu’un promoteur achète des droits à bâtir.
Les droits à bâtir, également appelés constructibilité, sont un ensemble de règles qui permettent de définir le nombre maximal de logements que l’on peut construire sur une parcelles donnée.
En fonction de certains critères que nous vous détaillons dans ce guide, votre terrain peut ne pas exploiter la totalité de ses droits à bâtir. On pourrait donc potentiellement y construire bien plus qu’un seul logement !
Le promoteur sera interessé pour acheter et valoriser votre terrain s’il lui permet d’exploiter la totalité des droits à bâtir.
Vendre à un promoteur immobilier vous permettra donc d’optimiser la valeur de votre bien en exploitant la totalité de son potentiel.
Pour connaître la valeur de votre bien immobilier, il faut analyser son potentiel !
Sur le marché de la promotion immobilière, la valeur de revente de votre maison est fonction de 3 éléments principaux qui doivent être analysés par les équipes des promoteurs immobiliers en amont de la remise d’une offre d’achat.
La constructibilité disponible sur votre parcelle est définie par les règles inscrites au sein du/des document(s) d’urbanisme applicables(s) sur votre commune (Plan Local d’Urbanisme, Carte Communale, etc.).
Ces documents contiennent un ensemble de règles d’utilisation du sol qui permettent de définir la constructibilité maximale de votre parcelle.
Le calcul de cette constructibilité permet de déterminer le nombre de logements (appartements, villas…) réalisable sur votre terrain.
Ce nombre de logements a un impact direct sur la valeur de votre bien pour un promoteur immobilier: plus la constructibilité est importante, plus votre bien est valorisable.
Par défaut, le promoteur immobilier cherchera à optimiser chaque programme en exploitant au maximum ce potentiel, afin de proposer la meilleure offre d’achat possible au propriétaire.
Toutefois, il est nécessaire de s’assurer que le programme immobilier neuf envisagé respecte bien les règles en vigueur et qu’il reste réaliste compte tenu de l’environnement immédiat et du cadre de vie.
La recherche de cohérence de la future construction dans son environnement immédiat (quartier résidentiel ou non…) est nécessaire afin de susciter l’adhésion notamment de la mairie qui accordera ou non le permis de construire.
Le prix de vente des logements neufs est, de manière générale, supérieur au prix de vente d’un logement ancien. Il a un impact direct sur la valeur de votre bien: plus ce prix est élevé, plus le promoteur pourra maximiser son chiffre d’affaires, plus votre bien sera valorisable.
Afin de déterminer ce prix, il est nécessaire de réaliser une étude de marché précise qui permet de définir :
– la typologie des programmes immobiliers neufs à réaliser : appartements et maisons, locatif ou résidences principales
– la cible d’acquéreurs (accession, défiscalisation, investissement locatif…)
– le prix de vente à appliquer en cohérence avec le marché immobilier local
Pour ce faire, le promoteur doit analyser :
– l’environnement immédiat de votre bien : cadre de vie verdoyant, transports à proximité immédiate (bus, tramway, métro…), quartier résidentiel ou non, proximité de l’hôtel-de-ville, des commerces…
– les prix des différents programmes neufs en commercialisation. Pour chaque programme, analyser le positionnement prix des dernières opportunités en fonction de leurs caractéristiques (terrasses, duplex, attique, balcons…) et des stades d’avancement des programmes (avant-première, lancement, travaux en cours, achèvement, livraison immédiate)
– la possibilité de rendre éligibles les ventes des appartements neufs ou villas à une TVA réduite.
Le coût de construction du programme envisagé impacte également directement la valorisation de votre bien. Ce coût est fonction des caractéristiques du projet immobilier envisagé (prestations, nécessité d’un sous-sol pour les parkings, pollution…) et du promoteur se portant acquéreur (groupe de promotion, promoteur local, promoteur-constructeur…).
Plus le coût de construction est faible, plus l’opération sera intéressant pour le promoteur et plus votre terrain sera valorisable.
L’analyse de ces 3 éléments permet de déterminer la valeur de votre bien sur le marché de la promotion immobilière.
Il est important de s’assurer de leur cohérence afin de limiter les risques de renégociation du prix proposé par le promoteur immobilier qui se porte acquéreur de votre bien.
La vente à un promoteur immobilier de sa maison, de son terrain, de son immeuble ou plus généralement de son bien immobilier diffère de la vente à un particulier.
Les spécificités de ce type de ventes doivent être prises en compte lors des phases de négociations afin de mettre toutes les chances de son côté pour maximiser et sécuriser sa vente.
Il est important de comprendre qu’une offre d’achat, présentée par un promoteur immobilier, est fonction d’un projet qui doit être défini au sein de cette même offre.
Une offre sérieuse est une offre qui porte sur un projet cohérent compte tenu de l’environnement immédiat du bien et des souhaits de la mairie en termes de développement urbain.
Notre conseil : pour comparer les différentes offres il faut rapporter le prix global au nombre de m2 développés par le promoteur.
EXEMPLE
M. Dupont souhaite vendre sa maison à un promoteur.
L’étude des règles de constructibilité montre que l’on peut construire 30 logements au maximum sur sa parcelle.
Cependant, dans un soucis de cohérence avec l’environnement immédiat, la mairie souhaite que le projet ne comporte pas plus de 25 logements.
M. Dupont a reçu deux propositions d’achat:
Le projet représente 1625 m2 de Surface Habitable.
Le promoteur propose un prix de 523 €/m2 de surface habitable, soit 850 000 € net vendeur
M. Dupont signe l’offre d’achat du promoteur A car l’enveloppe proposée est supérieure.
Il s’expose à un risque de renégociation.
En effet, le promoteur ne pourra pas construire 30 mais 25 logements et devra revoir son offre à la baisse.
La nouvelle offre du promoteur A est de 791 375 € net vendeur (487 * 1625). Elle est inférieure à l’offre initiale du promoteur B !
Il peut sembler naturel, en tant que propriétaire, de multiplier les pistes d’acquéreurs potentiels lors de la mise en vente de son bien.
Il est relativement simple de comparer plusieurs propositions d’acquisition de particuliers. Il est par contre plus difficile d’y voir clair quand il s’agit de comparer les propositions de promoteurs immobiliers, dont la seule notion de prix ne suffit pas.
En effet, analyser la pertinence d’une offre d’acquisition d’un promoteur est complexe. Les conditions d’acquisition dépendent de la nature du projet envisagé, de son acceptation par la collectivité ainsi que de paramètres propres à chaque promoteur : maîtrise des coûts de construction, prévisions des prix de vente, conditions de financement…
Si faire jouer la concurrence a pour simple objectif de faire monter les enchères, cela peut porter préjudice au bon déroulement de votre vente.
En effet, l’offre du promoteur ne sera plus fonction d’un projet, d’une programmation et d’une vision mais sera fonction des offres émises par la concurrence. Le prix prendra le dessus sur les autres composantes essentielles du programme de logements envisagé.
Il convient donc d’être vigilant lors d’une mise en concurrence. et de bien encadrer cette étape cruciale qui créera les conditions de succès du projet et de la vente.
Vendre à un promoteur immobilier se distingue d’une vente classique à un particulier.
En effet, contrairement au particulier qui exigera comme seule condition l’obtention d’un financement bancaire pour réaliser l’acquisition, le promoteur immobilier exigera des conditions relatives à la réalisation du programme immobilier envisagé.
Ces conditions dites “suspensives” sont incontournables. Elles sont intégrées à la promesse de vente et représentent le fil conducteur du promoteur immobilier dans l’avancement de son projet.
Le promoteur pourra acheter le foncier une fois l’ensemble de ces conditions suspensives levées (réalisées).
L’étude de sol permet de renseigner le promoteur des éventuelles problématiques (géotechniques ou de pollution des sols) qu’il pourra rencontrer lors de la construction du futur immeuble. Et donc des éventuels surcoûts.
Cette étude, financée par le promoteur, est réalisée par un bureau d’étude spécialisé.
Notre conseil
Encadrer dans la promesse de vente le budget prévisionnel alloué aux surcoûts éventuels de fondation et rétribuer ce budget au prix d’acquisition s’il n’est pas mobilisé.
CONDITION SUSPENSIVE N°2 - L’OBTENTION DU PERMIS DE CONSTRUIRE
Quelle que soit la nature de l’opération envisagée (lotissement, immeuble collectif), une autorisation d’urbanisme est obligatoire. Celle-ci peut prendre plusieurs formes, selon la nature du programme immobilier visée : permis d’aménager, permis de construire…
La principale autorité compétente pour délivrer les autorisations est le Maire, dans certains cas particuliers le Préfet.
La procédure d’instruction et de délivrance de l’autorisation varie selon la forme de l’autorisation d’urbanisme exigée : 3 mois minimum pour un permis d’aménager ou de construire.
Notre conseil
Assurez-vous que l’opération envisagée par le promoteur répond aux règles d’urbanisme en vigueur et aux souhaits de la collectivité, gage d’une instruction rapide.
CONDITION SUSPENSIVE N°3 - LA LEVEE DES RECOURS
Une fois l’autorisation d’urbanisme obtenue, celle-ci est affichée en mairie et par un panneau d’affichage devant le foncier.
Cet affichage déclenche le délai du recours des tiers. Il s’agit d’une période de deux mois durant laquelle d’éventuels contestataires peuvent se manifester.
Deux autres délais courent également simultanément au délai du recours des tiers :
Notre conseil
Assurez-vous que la constatation de l’affichage de l’autorisation d’urbanisme par huissier soit réalisée trois fois: lors de l’affichage, après un mois, à la fin des deux mois.
AUTRES CONDITIONS SUSPENSIVES
Il est d’usage de faire apparaître d’autres conditions relatives à la réalisation du projet immobilier tels que :
Notre conseil
Faites-vous accompagner par un professionnel pour bien comprendre et encadrer ces différentes conditions.
L’acquisition d’un terrain nécessite, pour le promoteur immobilier, l’obtention d’autorisations administratives et la levée des conditions suspensives. Ce qui implique des délais de vente plus longs qu’une vente classique. En moyenne, il faut compter 18 mois entre le début des négociations et la concrétisation de la vente.
Vous trouverez ci-dessous le calendrier type d’une vente à un promoteur immobilier.
Suite à la signature de la promesse, il faut compter un délai de 3 à 6 mois pour que le promoteur réalise les études de sol, valide son projet en mairie et dépose le permis de construire.
Une fois le permis de construire déposé, celui-ci entre en phase d’instruction. Cette phase dure entre 3 et 6 mois.
Une fois le permis autorisé, le promoteur procède à un affichage exposant le projet sur la parcelle. On entre dans la phase de purge des recours des tiers et recours administratifs.
Cette phase dure 3 mois
Suite à la purge des recours des tiers, le promoteur lance sa phase de pré-commercialisation des futurs appartements du programme
Il faut compter, en moyenne, 3 mois suite au lancement de la pré-commercialisation pour que l’acquisition foncière soit réalisée par le promoteur.
