Il est d’usage pour un promoteur immobilier de demander au vendeur du terrain la signature d’une promesse unilatérale de vente.
Celle-ci permet d’encadrer la relation contractuelle entre le promoteur et le vendeur, que ce soit au niveau de sa durée, des conditions suspensives, des délais pour les réaliser, et du prix.
Elle se distingue de la promesse de vente synallagmatique qui est communément appelée “compromis de vente”, courante pour une transaction immobilière entre particuliers.
En effet, la caractéristique principale de la promesse unilatérale de vente est d’engager irrévocablement le propriétaire durant les délais de la promesse.
Ce n’est pas le cas pour le promoteur immobilier, qui mettra à profit les délais convenus dans la promesse pour lever les conditions suspensives relatives à la réalisation de son projet.
Le promoteur dispose donc, via une promesse unilatérale de vente, de la liberté de “lever l’option ».
C’est-à-dire conclure ou non l’acquisition, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives.
Notre conseil :La forme des deux promesses est identique. Si une promesse de vente peut être signée sous seing privé, il est d’usage et recommandé de faire appel aux conseils juridiques d’un notaire spécialisé, qui apporte un accompagnement et un suivi du projet.
Un contrat qui rythme la levée des conditions suspensives
Un promoteur immobilier ayant l’ambition de réaliser une opération immobilière (logements, bureaux…) s’engage à acquérir un terrain en ayant la certitude de pouvoir y réaliser le projet envisagé.
Il doit pouvoir s’assurer que ses prévisions techniques et financières seront respectées (nombre de mètres carrés projetés, absence de contraintes géotechniques et de pollution, réussite commerciale…) et cela passe par plusieurs étapes, matérialisées par la réalisation de conditions suspensives au sein de la promesse de vente.
La promesse unilatérale de vente est donc le contrat qui permet d’encadrer la levée successives des conditions déterminantes à la réalisation du projet immobilier du promoteur, tout en s’assurant de l’engagement irrévocable de vendre du propriétaire.
Ces conditions sont dites suspensives, c’est à dire qu’elles offrent à l’acquéreur de renoncer à l’acquisition si ces dernières ne sont pas levées.
L'indemnité d'immobilisation
La promesse unilatérale est accompagnée d’une indemnité d’immobilisation qui peut prendre plusieurs formes (principalement une caution bancaire, représentant en général de 5% du montant d’acquisition du terrain).
Comme son nom l’indique, l’indemnité d’immobilisation est la contrepartie de l’immobilisation du bien pendant la durée de la promesse de vente.
Cette indemnité est versée au vendeur du terrain si, malgré la levée des conditions suspensives, le promoteur renonce à l’acquisition du foncier.
Il est important de noter que cette hypothèse reste peu probable à la vue des investissements financiers et du temps engagés par le promoteur afin d’obtenir son permis de construire.