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Les délais d’une vente en promotion immobilière diffèrent d’une vente classique entre particuliers.
En effet, alors que la vente entre particuliers sera le plus souvent conditionnée à l’obtention d’un financement bancaire, une vente auprès d’un promoteur immobilier se réalisera si les conditions nécessaires à la réalisation de son projet sont réunies.
La condition principale sera l’obtention de l’autorisation d’urbanisme nécessaire à la réalisation du projet immobilier.
L’autorisation d’urbanisme fait l’objet d’un travail préparatoire avec la collectivité et sera ensuite instruite en respectant les délais fixés par le Code de l’Urbanisme.
Préparer le dépôt de l’autorisation d’urbanisme
Les délais de la vente doivent être suffisamment importants pour laisser le temps au promoteur de préparer le dépôt de l’autorisation d’urbanisme.
C’est à dire de s’assurer que la demande est conforme aux attentes de la collectivité.
Ceci afin d’assurer un permis complet dès son dépôt, une instruction rapide et éviter autant que possible un refus de la commune.
Le promoteur a donc la responsabilité de déposer le plus rapidement possible et dans les meilleures conditions l’autorisation d’urbanisme.
Il est courant d’octroyer 5 mois au promoteur afin de réaliser toutes les démarches.
L’instruction de l’autorisation d’urbanisme
La nature de l’autorisation d’urbanisme exigée pour réaliser le programme immobilier va impacter les délais d’instruction.
Nous décrivons ici les autorisations relatives aux lotissements et aux constructions d’immeubles collectifs.
Pour un lotissement
– le permis d’aménager : obligatoire dès que le projet prévoit des équipements communs aux futurs colotis (voirie, réseaux…), et pour tout projet dans un rayon de 500 mètres autour d’un monument historique ou dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable. Le délai d’instruction est de trois mois.
– la déclaration préalable de travaux : pour un lotissement qui n’entre pas dans le champ d’application du permis d’aménager. Le délai d’instruction est habituellement d’un mois.
Pour une construction nouvelle
– le permis de construire, c’est l’autorisation d’urbanisme de référence pour tout projet impliquant une construction nouvelle ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés
– Le délai d’instruction est de 2 mois pour une maison individuelle et de 3 mois pour toute autre demande.
Majoration du délai d’instruction
Le délai d’instruction de droit commun prévu par l’article R. 423-23 est majoré d’un mois notamment :
– lorsque le projet est soumis à un régime d’autorisation ou à des prescriptions prévues par d’autres législations ou réglementations que le code de l’urbanisme ;
– lorsque le projet est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques ;
– lorsque le projet doit être soumis à l’avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers ;
– lorsque le projet est soumis à participation du public.
Le délai d’instruction peut être majoré de deux ou cinq mois en cas de consultation d’autorité spécifique. Par exemple, le délai est de cinq mois lorsqu’un permis porte sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou des travaux relatifs à un établissement recevant du public.
La complétude de l’autorisation d’urbanisme, un enjeu pour une instruction rapide
Quelque soit l’autorisation d’urbanisme exigée, l’autorité compétente en matière d’instruction a un délai d’un mois à compter de la réception du dépôt du dossier pour notifier au demandeur les pièces manquantes.
En cas d’absence de notification, le dossier est réputé complet et l’instruction se poursuit, selon les délais mentionnés plus haut.
Si la commune notifie le demandeur de l’autorisation, il aura trois mois pour compléter le dossier. Le délai d’instruction commencera à courir à compter de la réception des pièces manquantes par la mairie.
Il faut donc autant que possible produire un dossier complet même si cela n’est pas toujours possible (l’ensemble des pièces exigées ne sont pas toujours communiquées en amont) afin d’éviter un allongement du délai d’instruction.
Après l’obtention de l’autorisation, la purge des recours
Dès l’autorisation obtenue, il est nécessaire de l’afficher devant le foncier concerné et de constater par huissier son affichage.
Le délai de recours des tiers est de 2 mois.
Au bout de 2 mois :
– Si aucun recours n’est déposé auprès de la ville, l’autorisation est jugée définitive.
– Si un recours gracieux est déposé, alors s’ensuit une période de réponse de deux mois de la ville, suivi par un délai de réponse de deux mois pour le requérant, qui a alors le choix d’abandonner ou de déposer un recours contentieux.
Au total, un délai de vente moyen de 18 mois
Nous venons de le voir, les délais de la vente en promotion immobilière vont dépendre de la nature du projet, de la nature de l’autorisation d’urbanisme, des aléas rencontrés durant l’instruction et d’éventuels recours.
Le promoteur est principalement un spectateur durant les délais de l’instruction, qui sont des délais de droit commun.
Le promoteur possède par contre un rôle majeur dans la conception du projet et dans sa capacité à déposer un projet conforme dans des délais contenus.
Chez Urba Select, nous constatons que le délai d’une vente en promotion immobilière est en moyenne de 18 mois.