Le montant alloué à l’achat d’un terrain, bâti ou non, par un promoteur est fonction du prix de vente des logements neufs créés au sein du programme immobilier projeté.
Il
est donc nécessaire de mener une étude précise pour pouvoir définir le
prix de vente qui permettra d’optimiser la commercialisation du nouveau
projet immobilier ainsi que l’offre d’achat à destination du propriétaire du terrain.
Pour définir le prix de vente des biens immobiliers qui seront construits, il est nécessaire d’analyser plusieurs éléments :
– l’environnement proche du programme immobilier
– la concurrence directe avec d’autres programmes de résidences neuves
– l’état du marché immobilier, que ce soit dans l’ancien ou dans le neuf
– les politiques communales et/ou extra-communales en matière de logements
– les éventuels avantages fiscaux dont pourrait bénéficier les acquéreurs des futurs logements.
Pour ce faire, il le promoteur doit mener une étude comparative systématique de chaque programme en commercialisation à proximité du projet.
Cette étude permet de comprendre le marché du neuf et de préconiser le bon prix de vente du programme à venir
Plusieurs facteurs doivent être analysés :
– la proximité immédiate des transports (arrêts de bus, métro, tramway, gare…), commodités et services
– le cadre de vie et l’environnement paysager
– la typologie des résidences (grand standing, taille humaine…)
– la typologie des logements (appartements, duplex, villas, balcons, terrasses, jardins, dernier étage, dernières normes…)
– le promoteur immobilier qui réalise le programme (promoteur-constructeur, groupe immobilier, promoteur local, marchand de biens…)
– le rythme de vente de chaque programme en cours de commercialisation. Il correspond au nombre de lots vendus par mois depuis le lancement commercial du programme. Ce rythme de vente permet de mettre en perspective l’écoulement du projet et donc le rapport entre son attractivité vis-à-vis des acquéreurs par rapport au prix de vente fixé
– l’avancement du programme en cours de commercialisation (avant-première, lancement commercial, en travaux, livraison prévue)
Le positionnement prix d’une nouvelle résidence doit également tenir compte des spécificités du quartier et de ses éventuels dispositifs juridiques.
En
effet, selon l’emplacement du programme et la typologie des acquéreurs
(primo-accédant, investisseurs…) les logements neufs peuvent être
éligibles à différents dispositifs (défiscalisation via la loi Pinel,
PTZ, Tva réduite…)