En France, la réalisation par toute personne publique ou privée de travaux, constructions ou aménagements, doit être conforme au règlement d’urbanisme en vigueur sur le territoire du terrain concerné.
Le Plan Local d’Urbanisme est le document de référence qui planifie, à l’échelle d’une commune ou d’une intercommunalité, les règles d’utilisation du sol.
Il contraint l’utilisateur du sol au strict respect des règles énoncées par les documents qui le composent : une carte du territoire qui le divise en zones (Urbaine, A Urbaniser, Agricole, Naturelle) et des règles écrites spécifiques pour chacune d’entre elles.
Déterminer la constructibilité d’un terrain implique donc de prendre connaissance de la zone dans laquelle le foncier se trouve afin d’en étudier les règles écrites applicables.
Ces règles couvrent à la fois :
– la destination et l’usage autorisé du foncier (habitation, commerce, hébergement, bureaux…),
– les conditions de desserte (voirie, réseaux),
– les espaces verts
– les règles de stationnement
– l’implantation d’un bâtiment (emprise au sol maximale, recul d’un bâtiment vis à vis de la voie publique, des limites des fonds voisins),
– la hauteur maximale d’une construction.
– des règles qualitatives, l’aspect extérieur des constructions
L’interprétation de ces règles permet de déterminer la constructibilité d’une parcelle et d’en apprécier son potentiel.
Attention aux servitudes d’utilité publique
Le plan local d’urbanisme peut contenir dans ses annexes, des servitudes d’utilité publiques, qui sont susceptibles d’avoir une incidence sur la constructibilité et plus largement sur l’occupation des sols.
Ces servitudes s’imposent à l’utilisateur du sol, et peuvent s’opposer aux règles générales énoncées dans le PLU.
Ces servitudes peuvent être de nature différentes : plan de prévention des risques naturels d’inondation, plan d’exposition au bruit… qui exigent d’être étudiés tout aussi rigoureusement.